南财快评：金融扶持“保交楼”政策为何延续实施？

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7月10日，央行、国家金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对2022年11月发布的“金融十六条”中有关政策有适用期限的，将适用期限延长至2024年底。此次延期涉及两方面，一是2024年12月31日前到期的开发贷款、信托贷款等，允许超出原规定多展期1年；二是2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

为何要延长政策适用期？央行讲得很清楚，即“综合考虑当前房地产市场形势，引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持”。近期，商品房市场下行超出预期，房企资金链压力加大。6月份，百强房企销售面积下降28.1%，单月增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期，7月份上旬仍旧疲弱。今年是房企债务集中到期的年份，债务到期叠加销售回款（占资金来源52%）下滑，房企资金链较为紧张，对保交楼造成冲击。

同时，商品房销售下行，保交楼项目后续货值难以盘活，一些金融机构对开发商资金链更加担忧，也不愿意在保交楼上投入更多资金。1-5月份，房地产开发企业到位资金同比下降6.6%，跌幅连续收窄后再次扩大。其中，国内贷款下降10.5%，跌幅比1-4月扩大了0.5个百分点。2024年底到期的开发贷款、信托贷款等，允许超出原规定多展期1年，不调整贷款评级。这样，银行不会提前催收、开发商不需要提前储备偿债资金，从而给了开发商喘息的空间。

另一个延续的优惠政策是，对于专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，形成不良的，相关机构和人员已尽职的可予免责。此举的目的是鼓励商业银行更多投放保交楼配套融资。上述两条政策延长适用期限，不仅有助于推进保交楼，兜住民生底线，也有助于修复市场预期，促进金融和地产的良性循环，夯实金融的商业属性和民生属性。这对稳定抵押物价值，从而稳定金融机构贷款资产质量，防范金融风险有重要意义。

2022年11月发布“金融16条”以后，政策落地过程中还面临一些挑战。一方面，保交楼项目涉及到的房企，其资产负债情况复杂，且存在隐性债务，基于对风险的担忧，一些金融机构不敢也不愿意给予融资；另一方面，由于预售资金超额抽调，保交楼的资金缺口较大，“贷款本息保全”存在一定的不确定性。再加上，后续项目盘活的资金优先保障项目交付涉及到的工程支出、农民工工资等，一些金融机构担心新增融资投放以后，可能无法收回本息。

因此，此次还提出，对债务新老划断后的承贷主体按合格借款主体管理。也就是，低于保交楼项目来说，新增资金进入之前，先进行债务隔离的“新老划断”，前期债务搁置处理，确保不会出现旧债主“锁定资金”的现象。这样，就能确保新债权人的利益。总的来看，此次延长政策适用期，目的是解除金融机构的担忧，在确保短期内资产质量的前提下，借助适度的金融支持，实现保交楼、保民生与保障抵押物价值以及银行整体资产质量的协同。

此次央行发文，仍强调商业自愿的首要原则，而不是强制。也就是，央行只是给出了原则上鼓励的政策（不调整贷款评级），但商业银行是否愿意加强金融支持，仍基于商业自愿、风险收益平衡的原则。总的来看，这只是扶持保交楼的政策之一，还需要商品房销售端积极回升、居民收入和预期改善，特别是还要夯实开发商保交楼的主体责任，地方政府监管部门和预售监管银行合力追回资金等等，这些政策叠加起来，才能共同推进保交楼。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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